Location nue ou meublée : le comparatif complet pour trancher en 2026
Le choix dépend de votre fiscalité, de votre gestion et de votre horizon d’investissement.
- Bail 3 ans en nu, 1 an en meublé.
- Le meublé exige 11 équipements obligatoires.
- Prélèvements sociaux : 18,6 % en meublé, 17,2 % en nu.
- Abattement micro : 50 % en meublé, 30 % en nu.
- Le réel permet d’amortir le bâti en LMNP.
- Déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € en nu.
Quelles différences entre location nue ou meublée ?
La loi du 6 juillet 1989 encadre les deux régimes, mais elle les distingue nettement. Un logement nu est loué vide : le locataire apporte son propre mobilier. À l’inverse, la location meublée obéit au décret n°2015-981, qui impose une liste précise d’équipements. Un seul meuble manquant, et le bail bascule automatiquement dans le régime de la location nue.
La différence la plus visible pour un investisseur reste la durée d’engagement et la fiscalité. Voici l’essentiel à retenir avant de trancher.
- Logement vide ou mobilier : le nu laisse le locataire s’équiper, le meublé exige 11 postes obligatoires (literie, plaques, four, réfrigérateur, etc.).
- Bail 3 ans contre 1 an : le nu se signe pour 3 ans (6 ans pour une personne morale), le meublé pour 1 an, et 9 mois pour un étudiant.
- Prélèvements 17,2 % contre 18,6 % : les revenus fonciers du nu supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, contre 18,6 % pour les revenus BIC du meublé.
Un cadre juridique qui change vos obligations
En location nue, vous vous engagez sur un bail long, avec un locataire stable qui reste souvent plusieurs années. En meublé, la rotation est plus rapide, ce qui implique davantage de gestion : état des lieux, inventaire, remplacement du mobilier usé. Le choix dépend donc autant de votre disponibilité que du rendement espéré.
Location nue ou meublée : quelle fiscalité en 2026 ?
Le régime fiscal de la location nue
En location nue, vos loyers relèvent des revenus fonciers, encadrés par les articles 14 à 33 quinquies du CGI. Deux options s’offrent à vous.
Le micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € : vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à justifier vos charges. Au-delà, ou en cas de travaux importants, le régime réel devient plus pertinent : il permet de déduire les charges réelles et d’imputer un déficit foncier jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global, plafond porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 18,6 % (contre 17,2 % auparavant), dont une part de CSG patrimoine à 10,6 %.
Le régime fiscal de la location meublée
Le meublé bascule dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), régie par les articles 34 et 35 du CGI. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, soit 30 % d’abattement contre 70 % imposable en nu. Le plafond de recettes atteint 83 600 € (contre 77 700 € pour l’exercice antérieur).
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique si vos recettes restent sous 23 000 € et inférieures à vos autres revenus. Au régime réel, vous amortissez le bâti sur 25 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 7 ans. Sur un bien générant 6 000 € d’amortissement annuel, un contribuable à TMI 41 % économise 3 492 € par an, soit 58,2 centimes par euro non imposé.
Bail, durée, préavis et dépôt de garantie : les règles
Le régime juridique applicable aux deux types de location découle de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre bailleur et locataire. Les durées, les préavis et les dépôts de garantie diffèrent nettement selon que le logement est loué vide ou meublé.
| Durée du bail | Préavis locataire | Congé bailleur | Dépôt de garantie |
|---|---|---|---|
| 3 ans (nu, personne physique) | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 6 mois avant échéance | 1 mois de loyer |
| 6 ans (nu, personne morale) | 3 mois | 6 mois avant échéance | 1 mois de loyer |
| 1 an (meublé) | 1 mois systématique | 3 mois avant échéance | 2 mois de loyer |
| 9 mois (meublé étudiant) | 1 mois | 3 mois avant échéance | 2 mois de loyer |
En location nue, le bail est conclu pour 3 ans minimum lorsque le propriétaire est une personne physique, et 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. Le locataire qui souhaite partir doit respecter un préavis de 3 mois, ramené à 1 mois en zone tendue ou pour certains motifs réduits. Le bailleur, lui, doit prévenir 6 mois à l’avance en cas de congé.
En location meublée, le bail court sur 1 an, ou 9 mois pour un logement étudiant. Le préavis du locataire est toujours de 1 mois, quelle que soit la zone. Le bailleur doit délivrer son congé 3 mois avant le terme du bail.
Le dépôt de garantie est également plus élevé en meublé : 2 mois de loyer contre 1 mois en nu. Un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois non reconductibles, peut aussi être utilisé pour du meublé temporaire.
Définition : qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Un logement est qualifié de meublé lorsqu’il est loué avec les éléments nécessaires à la vie courante : le locataire pose ses valises, sans apporter ses propres meubles. La loi ne laisse pas place à l’interprétation, car le décret n°2015-981 fixe précisément le contenu minimum du mobilier.
À l’inverse, une location nue correspond à un logement vide, où le locataire doit fournir son propre ameublement. C’est cette distinction matérielle, et non l’intention des parties, qui détermine le régime juridique applicable.
Les onze équipements obligatoires
Le décret impose une liste précise d’éléments qui doivent tous être présents, en bon état d’usage et de fonctionnement. Voici les principaux postes à vérifier :
- Literie avec couette ou couverture, en bon état
- Plaques de cuisson fonctionnelles dans la cuisine
- Four ou micro-ondes, selon l’équipement retenu
- Réfrigérateur congélateur en état de marche
- Vaisselle en quantité suffisante pour les occupants
Les conséquences d’un meuble manquant
Si un seul de ces éléments fait défaut, la location est requalifiée en location nue de plein droit. Le bailleur perd alors le bénéfice du régime meublé, avec toutes les conséquences fiscales et contractuelles que cela implique.
Deux documents accompagnent obligatoirement le bail meublé. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier, prévus par l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, doivent être annexés au contrat. Un état des lieux rigoureux protège les deux parties en cas de litige sur la vétusté du mobilier.
Location nue ou meublée : laquelle rapporte le plus ?
Le loyer meublé dépasse le loyer nu de 11 à 13 % en moyenne sur le territoire. L’écart grimpe à 30 à 35 % à Paris et Bordeaux, et atteint 10 à 20 % dans les grandes métropoles. Un studio loué 550 € par mois nu passe ainsi à 650 € meublé, soit 6 600 € de loyers annuels bruts au lieu de 6 600 € avec 1 200 € de charges non récupérables en moins. À première vue, le meublé gagne. Dans les faits, la fiscalité peut inverser la tendance.
| Loyer mensuel | Loyer annuel brut | Base imposable | Économie annuelle |
|---|---|---|---|
| 550 € studio nu | 6 600 € | 4 620 € micro-foncier | Référence |
| 650 € studio meublé | 7 800 € | 3 900 € micro-BIC | 474 € sur 9 360 € |
| 780 € T2 Lyon meublé | 9 360 € | 4 680 € micro-BIC | 211 € IR + 263 € PS |
Le piège de la rentabilité nette
Le rendement brut visé en location nue se situe entre 3 et 5 %. Un loyer plus élevé en meublé ne suffit pas à conclure : il faut retirer les charges, la vacance locative et surtout l’impôt. Sur un T2 à Lyon acheté 173 000 € frais inclus, le loyer vide de 650 € devient 780 € meublé, soit 7 800 € annuels contre 9 360 €. L’écart de 1 560 € peut être absorbé par le mobilier, l’usure et la rotation des locataires.
Le régime LMNP au réel change la donne sur les biens amortissables. Avec 6 000 € d’amortissement annuel, une économie d’impôt de 3 492 € est possible pour un contribuable à TMI 41 %, soit 58,2 centimes par euro non imposé. Mais attention à la revente : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value (par exemple 90 000 € sur 15 ans, 30 000 € sur 5 ans).
Ce que le nu garde comme atouts
Le nu reste plus simple et moins risqué : bail de 3 ans, dépôt de 1 mois, charges locatives limitées et gestion allégée. Le meublé exige un inventaire, un renouvellement du mobilier tous les 5 à 7 ans et une vigilance sur le décret n°2015-981 qui fixe les 11 meubles obligatoires. Le bon choix dépend donc moins du loyer affiché que de votre stratégie patrimoniale.
Comment choisir selon votre profil d’investisseur ?
Quel régime choisir selon votre tranche d’imposition
Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, plus le LMNP au réel devient intéressant. Avec un bien générant 6 000 € d’amortissement annuel, un contribuable à TMI 41 % économise 3 492 € d’impôt par an, soit 58,2 centimes par euro non imposé.
Si vous prévoyez des travaux importants, la location nue ouvre le déficit foncier : imputable à hauteur de 10 700 €/an sur le revenu global, et jusqu’à 21 400 € pour une rénovation énergétique. C’est un levier puissant pour un investisseur fortement fiscalisé.
À l’inverse, avec une fiscalité modérée et peu d’appétence pour la gestion, la location nue reste simple : bail de 3 ans, locataires stables, peu de rotation. Pour un studio ou T2 universitaire, le meublé s’impose, avec la possibilité d’un bail mobilité de 1 à 10 mois non reconductible.
Location nue ou meublée selon votre projet de revente
Le choix dépend aussi de votre horizon de détention. En LMNP au réel, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84 de la loi de finances). Un bien conservé 5 ans peut voir 30 000 € réintégrés, et jusqu’à 90 000 € sur 15 ans, ce qui érode sérieusement le gain fiscal initial.
La location nue échappe à cette réintégration : la plus-value immobilière des particuliers reste calculée selon le régime classique, avec les abattements pour durée de détention. Si vous visez une revente à 5 ou 7 ans, pesez cet effet avant de vous lancer dans le meublé au réel.
Enfin, si vous détenez déjà un bien, sachez que passer du nu au meublé suppose d’attendre l’échéance du bail, ou de délivrer un congé motivé 6 mois avant, ou d’obtenir l’accord écrit du locataire. Une contrainte à intégrer dès la décision d’investissement.
FAQ location nue ou meublée
Comment passer d’une location nue à une location meublée ?
Le changement de régime suppose de meubler le logement et de signer un nouveau bail meublé. Le bail nu en cours doit d’abord prendre fin, car les deux contrats ne peuvent pas se cumuler sur un même logement.
Comment donner congé pour passer du nu au meublé ?
Le propriétaire doit notifier un congé pour reprise ou pour vendre, avec un préavis de trois mois avant l’échéance du bail nu ou de son renouvellement, et respecter les conditions légales (reprise pour habiter ou vente).
Le meublé est-il vraiment plus avantageux fiscalement ?
Oui, dans la majorité des cas. Le meublé relève du régime BIC avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement l’impôt, là où le nu se limite au régime réel ou micro-foncier.
Faut-il étudier le marché locatif avant de choisir ?
Oui, c’est indispensable. La demande réelle, la concurrence et les loyers pratiqués dans votre ville déterminent si le meublé, plus rentable mais plus risqué, se justifie face au nu.
Une autorisation administrative est-elle nécessaire en zone tendue ?
Oui, dans certaines grandes villes, transformer un logement nu en meublé peut nécessiter une autorisation de changement d’usage. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant tout changement de régime.